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immobilier : c'est pas gagné !

par Arnaud Jouanjan - 15 avr. 2019

investissement locatif, le chemin de croix

TOUT CE QUE VOUS VOULEZ, C’EST ACHETER UN BIEN IMMOBILIER ET LE LOUER. LES LOYERS VOUS REMBOURSENT UNE PARTIE DE VOTRE INVESTISSEMENT, ET QUAND VOUS AVEZ FINI DE REMBOURSER L’EMPRUNT, VOUS AVEZ UN COMPLÉMENT DE RETRAITE. LÀ COMMENCE VOTRE CALVAIRE...

1er dilemme : le régime fiscal
Vous allez devoir choisir : foncier au réel, micro-foncier, location meublée (LMP, LMNP, para-hôtelier, SARL de famille, micro-BIC), Duflot, Borloo, Pinel, Cosse, Denormandie, «Pierre-papier» (SCPI, FCPI), Malraux, Monuments historiques, bois et forêts, parts de vignes. Mal de crâne, angoisse, découragement...

2ème dilemme : défiscalisation ou pas ?
Un vendeur d’immobilier défiscalisé vous présente une brochure et un fichier excel. Pas un appartement. Il vous promet des loyers exonérés. Génial. Vous achetez. Pas compliqué. Mais pour percevoir des loyers exonérés, encore faut-il percevoir des loyers.
Or, vous venez d’acheter un Pinel en zone C, vous n’aurez jamais un locataire, et vous n’arriverez jamais à revendre.
Ou vous avez acheté une résidence de tourisme en Guadeloupe sans accès par la route.
Ou une chambre d’EHPAD dont l’exploitant va partir dans 9 ans, et vous laisser rembourser la moitié de la TVA et refaire la toiture.
Ou vous ne louez pas assez vite et vous perdez l’avantage fiscal. Quand vous achetez un appartement, allez visiter le chantier, pas la brochure !

3ème dilemme : résidence principale ou pas ? Si vous louez un appartement non meublé à titre de résidence principale, votre locataire a des droits qui vont en se renforçant, pour deux raisons :
- d’abord, par l’effet du temps qui passe, son loyer va descendre sous la valeur du marché, et il ne sera pas tenté de quitter votre appartement bon marché pour le même, mais plus cher.
- ensuite, par l’effet des lois qui garantissent une protection grandissante du locataire, fût-il de mauvaise foi, vos possibilités pour mettre fin au bail d’un locataire qui ne vous paie plus se réduisent.
Vous êtes le bailleur, vous êtes suspect.

4ème dilemme : revenus fonciers ?
Vous avez écouté votre avocat et décliné cet alléchant Pinel à Montillou lès Campignolles, à peine à 32 km du RER qui vous mène à Paris en 56 minutes. Les jours sans grève.
Vous venez d’acheter un appartement normal dans un quartier normal en le louant pour un loyer normal. Et vous découvrez les joies des revenus fonciers : vous déclarez les loyers reçus et déduisez les dépenses, tout va bien.
Mais votre voisin vous dit qu’il a acheté un appartement comme le vôtre, qu’il le loue en Airbnb, et qu’il ne paie aucun impôt, car il déduit l’amortissement. C’est magique, mais ce n’est pas pour vous.
Vous, qui avez acheté un appartement pour loger une famille en résidence principale, qui percevez un loyer pas bien élevé, qui envoyez un plombier ou un électricien quand il le faut, qui payez les charges lourdes et les réparations, et qui continuez à rembourser l’emprunt, même quand votre locataire ne paie plus, vous ne pouvez pas déduire l’amortissement.
Mais votre voisin, qui ne fait rien de tout cela et qui touche plus que vous, lui, il peut déduire l’amortissement.
Il suffirait pourtant au gouvernement d’aligner les deux régimes en permettant aux bailleurs en revenus fonciers de déduire l’amortissement et de se défendre un peu mieux contre les locataires de mauvaise foi pour redonner l’attrait qu’il mérite à l’investissement locatif, résoudre une bonne part de la crise du logement, et cesser d’avantager les loueurs d’Airbnb qui font monter les prix.
2 mesures simples, 4 problèmes résolus.
Trop simple, ça n’arrivera jamais.

Arnaud Jouanjan
Avocat Associé