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le bon plan :
acheter en nue-propriété

par Clémentine Delafontaine - 9 mars 2018

malin pour demain

Moins connu que l’investissement locatif classique, l’achat d’un bien en nue-propriété constitue pourtant une alternative intéressante pour préparer sa retraite et permet d’acheter un bien à moindre coût. Le nu-propriétaire dispose du bien immobilier, l’usufruitier en a la jouissance, c’est-à-dire qu’il peut l’occuper ou en percevoir les loyers. L’usufruit et la nue-propriété réunis constituent la pleine propriété.

L’achat de la nue-propriété est proposé, le plus souvent, pour des biens neufs pour lesquels les usufruitiers sont des institutionnels privés ou des bailleurs sociaux.

ACHETER À MOITIÉ PRIX

Premier avantage de la nue-propriété, la possibilité d’acheter un bien pour environ la moitié de sa valeur. En effet, le prix de la nue-propriété est compris entre 45% et 60%, en moyenne, du prix en pleine propriété. Il est calculé après déduction de la valeur de l’usufruit dont le montant est fixé en fonction des revenus liés au bien, des provisions pour charges, des conditions de financement de l’usufruitier et de la durée de l’usufruit.

La convention d’usufruit est signée par le nu-propriétaire et l’usufruitier. Elle fixe la durée de l’usufruit, entre 10 et 20 ans, en moyenne. Durant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, mais en contrepartie, il est déchargé de tous travaux d’entretien du logement, du paiement des charges de copropriété et du paiement de la taxe foncière.

Lorsque l’usufruitier est un bailleur social, on applique une décote de 40% pour un démembrement de 15 ans et on ajoute 2% par année supplémentaire, soit 50% sur 20 ans. A noter que l’usufruitier peut parfois être un particulier. Dans ce cas, rare, la durée du démembrement est généralement de 12 ans et la décote de 34%.

Au terme de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien, sans avoir un euro de plus à débourser. A vous de choisir ensuite ce que vous allez en faire… Enfin, si entre-temps vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.

TOUT EN DÉFISCALISANT…

Pendant toute la période du démembrement, l’opération n’a aucune incidence en termes d’impôt sur le revenu dans la mesure où vous n’encaissez pas les loyers du logement donné en location. Et en cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.

L’ACHAT MALIN

Julien a 45 ans. Il a acquis sa résidence principale, une belle maison en région lyonnaise il y a 20 ans et a fini de payer son emprunt. Il a par ailleurs hérité de son père l’an dernier. S’il opte pour un investissement immobilier classique, son patrimoine sera supérieur à 1,3 million d’euros et il se retrouvera assujetti à l’IFI. Il décide d’acquérir un bien immobilier neuf en nue-propriété qu’il paye 60% de sa valeur, soit 132 000 euros au lieu 220 000 euros. La convention d’usufruit est de quinze ans et Julien décide d’emprunter la totalité des fonds sur la même durée. Durant cette période, ce bien n’entrant pas dans son patrimoine, Julien ne sera pas redevable à l’IFI. Par ailleurs, Il déduira de son impôt sur le revenu tous les intérêts de son emprunt et n’aura aucune charge (entretien, taxe foncière, travaux...) à régler durant quinze ans.

A l’issue de sa convention, Julien aura 60 ans et redeviendra pleinement propriétaire. Il pourra alors choisir soit de revendre son bien, soit de le louer afin de bénéficier de compléments de revenus pour sa retraite.

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