toi+moi+eux

ma chambre d’hôtes
& mes impôts

par Arnaud Jouanjan - 7 déc. 2018

mon fisc ma bataille

Il était une fois un couple qui se disait qu’avec le réchauffement climatique, ils achèteraient bien un chalet très haut dans la montagne, pour rester au frais en pleine canicule, et en faire une chambre d’hôtes. Mais ils avaient peur des impôts. Et ils avaient tort… d’avoir peur. Ils nagent maintenant dans le bonheur.

Je ne vais pas tout vous dire ici sur la fiscalité immobilière, juste ce que vous ne trouverez pas forcément ailleurs. Commençons par l’IFI ; continuons par la location meublée.

Qu’est-ce que c’est que l’IFI ? Comment ça marche pour une chambre d’hôtes?

L’IFI est le remplaçant de l’ISF. C’est l’Impôt sur la Fortune Immobilière, qui est dû par toute personne qui dispose d’un patrimoine immobilier dont la valeur nette (après déduction des dettes) dépasse 1,3 million d’euros. Quand une chambre d’hôtes est la principale source de revenus d’un foyer fiscal, elle peut être exonérée d’IFI au titre des biens professionnels. Sinon, le bien est imposable à l’IFI.

Et pour le financement ?

Attention au «casse-dettes» de l’IFI… La valeur nette, c’est la valeur vénale du bien au 1er janvier, moins les dettes. Enfin… certaines dettes : celles qui ont financé l’achat ou les travaux d’un bien imposable. Il faut pouvoir les justifier. Mais quand on emprunte auprès d’un proche, directement ou indirectement, ou «in fine», les règles de déduction sont draconiennes. Faites très attention.

Et sur les recettes, on paie beaucoup d’impôts ?

Il faut examiner votre situation fiscale et patrimoniale d’abord, bien sûr (plus-value latente, fiscalité des loyers, anticipation de la succession, actifs financiers, financement, etc.). Mais quelque chose me dit que votre chambre d’hôtes est une bonne affaire fiscale. Suivez-moi, comme dirait Stéphane Bern.

Une chambre d’hôtes, c’est un bien loué meublé et équipé, c’est donc comme un hôtel. Et c’est taxé comme un hôtel. Et c’est une très bonne nouvelle.

Si vous organisez bien votre affaire, vous pourrez : 1- récupérer la TVA sur l’achat neuf et/ou sur les travaux; 2- déduire la valeur de l’immeuble bâti de vos loyers imposables par le biais de l’amortissement; 3- exploiter dans une structure qui passera sans droits de succession à vos enfants, et; 4- bénéficier d’une protection sociale si vous le souhaitez parfois; 5- revendre avec une exonération totale de plus-value et 6- protéger votre bien immobilier si la chambre d’hôtes n’était pas rentable.

Parfois, vous adorerez la «SARL de famille». Parfois, vous vous en passerez. Toujours vous emprunterez. Souvent, vous démembrerez. Parfois, vous irez ouvrir une assurance vie au Luxembourg, que vous nantirez pour emprunter à vous-même. Ça dépendra de votre situation.

Si j’avais le temps, je vous parlerais aussi du miracle lors du départ en retraite : tout à-coup, le bien pourrait disparaître de votre IFI.

Et ça ne marche que pour les chambres d’hôtes ?

Non ! Ça marche aussi pour les locations meublées et équipées de logements, d’usines, de bureaux, d’hôtels, de maison de retraite, de résidences pour étudiants, de tourisme, avec quelques nuances à chaque fois.

Chefs d’entreprises, professions libérales, investisseurs, vous aussi vous pouvez dès aujourd’hui entrer dans le royaume de la location meublée et profiter de ses bienfaits. Et garder votre projet «chambre d’hôtes» pour plus tard, pourquoi pas ?

Il ne faudra pas vous tromper de structure, faire les bons choix, anticiper votre succession, et vous verrez alors immédiatement l’effet sur vos revenus imposables, et plus tard sur votre retraite. On en reparlera, je dois filer, mes mots sont comptés…

© ktsdesign
Arnaud Jouanjan
Avocat Associé